Wie gestaltet sich der Prozess des Immobilienkaufs in Spanien?
Bevor Sie sich in den Kaufprozess stürzen, ist zunächst eine Steuernummer oder NIE (numero de identificacion de extranjeros) notwendig. Bei der NIE handelt es sich um Ihre allgemeine Identifikations- und Steuernummer in Spanien. Die Nummer wird von allen Nicht-Bewohnern noch vor der Unterschrift des Kaufvertrags (Escritura) benötigt.
Schritt 1 – Angebotsannahme und Vorverhandlungen
Sobald Ihr Traumhaus gefunden ist und Ihr Angebot von den Eigentümern akzeptiert wurde, kontaktiert Ihr Agent die Eigentümer, um die Verhandlungen der Verkaufsbedingungen anzustoßen. Während dieser Verhandlungen wird eine Bestätigung des Verkaufspreises und weiterer Konditionen, wie zu erledigende Renovierungs- oder Wartungsarbeiten des Hauses, Einrichtungsgegenstände, Verkaufsdatum und vieles mehr eingeholt. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um einen unverbindlichen Prozess handelt und Sie in keinster Weise rechtlich verpflichtet sind, den Kauf in diesem Stadium weiterzuverfolgen.
Schritt 2 – Kaution und Vorverkaufsvereinbarung
Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Verkaufspreis und die weiteren Verkaufsbedingungen des Vertrages einig sind, wird ein Contrato Privado de Compraventa (Vorverkaufsvertrag) aufgesetzt, der sämtliche Angaben über die Immobilie, die Namen von Käufer und Verkäufer, die Kaution, den vereinbarten Verkaufspreis und das ausgemachte Datum beinhaltet, an dem der Vertrag erfüllt sein muss.
In diesem Stadium empfehlen wir die Leistungen eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, da der Vertrag rechtlich bindend ist. Wir empfehlen Ihnen lokale Rechtsanwälte, die über langjährige Erfahrung mit dem Kauf von Immobilien verfügen und Englisch und Spanisch sprechen.
Sobald eine Einigung über die grundlegenden Vertragsbedingungen erzielt wurde, besteht die lokale Marktpraxis darin, eine Sicherheitskaution zu hinterlegen, um sich die Immobilie für eine abgesprochene Zeit zu reservieren – für gewöhnlich liegt die Kaution bei ca. 10% des vereinbarten Kaufpreises und wird Gestoria beimhinterlegt.
Das Kautionsdokument (Contrato de Arras) umfasst die Angaben zur Immobilie, den Preis, die Konditionen der Kautionszahlung und das Datum der Vertragserfüllung. Sollte der Käufer den Vertrag verletzten, so verfällt die Kaution. Sollte der Verkäufer den Vertrag brechen, so muss er die zweifache Höhe der Kaution, sowie sämtliche anfallende rechtliche Kosten tragen.
Schritt 3 – Der Verkaufsvertrag
Bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann, benötigen Käufer, die keinen spanischen Pass besitzen, eine spanische Steuer- oder NIE-Nummer. Diese kann mithilfe eines Angebots einer Gestoria erhalten werden, da dies erheblich Zeit spart. Am vereinbaren Vertragserfüllungsdatum muss der Käufer den Verkaufspreis und sämtliche weitere Gebühren, wie die Notargebühren, Steuern und Pflichten zahlen. Die Zahlung erfolgt per Überweisung oder Lastschrift, sodass Ausländer kein spanisches Bankkonto eröffnen müssen, um sich von einer Bank aus ihrer Heimat Geld überweisen zu lassen.
Kosten und Besteuerung eines Immobilienkaufs in Spanien
Es gibt mehrere Kosten und Steuern, die über dem ursprünglichen Immobilienpreis liegen und von den Käufern in Spanien gezahlt werden müssen. Die ungefähre Höhe für einen Kauf auf Ibiza liegt bei 12% des Immobilienkaufpreises, inklusive Steuern und obligatorischen Zusatzkosten. Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen:
Beim Kauf einer Immobilie fallen ITP-Steuern (ab 8%) oder IVA (10%) an. Es handelt sich dabei um Landessteuersätze, die jedoch auch von den autonomen Gemeinden, wie den Balearischen Inseln erhoben werden. Es obliegt dem Käufer die Steuern für den Immobilientransfer zu tragen, die sich nach dem Gesamtwert der verkauften Immobilie richten.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ähnelt der UK Stamp Duty und wird nur auf den Verkauf von Immobilien aus zweiter Hand angewandt, während Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) die Mehrwertsteuer darstellt, die für Neubauten erhoben wird – insbesondere, wenn die Immobilie direkt vom Bauunternehmer erworben wird.
Die Steuersätze steigen wie folgt, progressiv von 8% auf 10%:
Bis zu €400,000 8%
Über €400,000 9%
Über €600,000 10%
Diese Steuer ist ähnlich wie die Gemeindesteuer (Council Tax) in Großbritannien. Die Steuer wird vom Rathaus (Ayuntamiento) des Wohnorts erhoben und wird auf der Grundlage des Mietwerts (Valor Catastral) der Immobilie berechnet. Der erhobene Gesamtbetrag ist der Mietwert multipliziert mit dem, von der Ortschaft festgelegten Steuersatz. Diese Steuer ist vom Inhaber der Unterkunft zu entrichten, sobald die Immobilie in seinem Namen registriert wurde.
Der Verkäufer ist verpflichtet, die letzte Quittung für die Zahlung der Raten (IBI) dem Notar oder Ihrem Anwalt, vor der Unterzeichnung des Escritura zu präsentieren. Ihr Anwalt sollte außerdem ein Zertifikat vom lokalen Steuerbüro (Racaudacion Provincial) einholen, um zu bestätigen, dass alle Raten gezahlt wurden.
Wenn eine Second-Hand-Immobilie gekauft wird, und bewiesen wurde, dass die IBI vom vorherigen Eigentümer nicht gezahlt wurde, dann kann das lokale Rathaus unbezahlte IBI bis zu fünf Jahre rückwirkend in Rechnung stellen, mit Strafen von bis zu 20% bei verspäteter Zahlung.
III. Sonstige Kosten
Hypothekenkosten
Käufer, die sich für eine Hypothek entscheiden, müssen zusätzliche Kosten decken. Es gibt die Kosten für die Immobilienbewertung (ca. 500 €) zuzüglich der Kosten, die sich auf die Hypothek selbst beziehen. Diese variieren zwar von Kreditgeber zu Kreditgeber, liegen jedoch bei ca. 1%.
Anwaltskosten
Anwaltskosten sind in der Regel zwischen 1% und 2% (einschließlich Mehrwertsteuer) und es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt zu engagieren, um die erforderlichen Überprüfungen durchzuführen.
Notarkosten
Diese Aufwendungen sind immer zu Lasten des Käufers und liegen in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises der im Kaufvertrag deklariert ist.
Grundbucheintragung
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Einschreibung des Kaufes beim Grundbuchamt, fallen beinahe immer zu Lasten des Käufers und werden in Relation zum Kaufpreis berechnet, der im Kaufvertrag deklariert ist – in der Regel rund 1%.
Käufer sollten beachten, dass das Gesetz bestimmte Fristen für die Eintragung von Änderungen der Eigentumsverhältnisse festlegt. Die Frist ist zwei Monate nach der Unterzeichnung der Escritura. Die gleiche Frist gilt auch für die Registrierung von Neubauten oder Renovierungen ab der Unterzeichnung der Escritura de obra nueva.
Bankkosten
Um Ihr Eigentum in Ibiza zu bezahlen, müssen Sie normalerweise einen Bankscheck vorlegen. Um dies tun zu können, müssen Sie zunächst ein spanisches Bankkonto einrichten und den Betrag vom Konto in Ihrem Heimatland aus dorthin überweisen. Die Kosten dieser Überweisungen können bis zu 0,4% betragen, dieselben Kosten können auch für den Bankscheck anfallen.
Agenturkosten
Gebühren variieren zwischen 2% und 6%, marktüblich sind auf Ibiza jedoch 5% des Kaufpreises der Immobilie (ohne Mehrwertsteuer). Diese Gebühren werden, wenn nicht anders vereinbart, durch den Verkäufer bezahlt.
