Controles de diligencia debida
Cosas con las que tener cuidado al comprar una propiedad en Ibiza.
Al comprar una propiedad en España, recomendamos encarecidamente encargar a un abogado independiente que efectúe todos los controles necesarios y ayude a evitar las dificultades legales relacionadas con la compra de una propiedad en España. Si no cuenta con un abogado, podemos recomendarle o ayudarle a encontrar un profesional adecuado.
Elija un abogado que domine el español y su idioma, y tenga relaciones sólidas con entidades sobre el terreno, como los catastros, ayuntamientos, notarios locales, bancos y otros especialistas que participen en el proceso de compra de una propiedad.
A continuación figura una lista de comprobaciones clave a realizar como parte del proceso de diligencia debida. Esta lista no es exhaustiva en absoluto y servirá de guía breve; su abogado podrá asesorarle sobre controles necesarios adicionales.
Comprobar el título de propiedad del vendedor
Confirmar que el vendedor posee el título íntegro de la propiedad y puede venderla legalmente.
Comprobar que la propiedad está libre de deudas, cargas, gravámenes y embargos
España, las deudas se mantienen contra la propiedad, no el propietario, lo que significa que cualquier carga o gravamen contra la propiedad se convierte inmediatamente en responsabilidad del nuevo propietario.
Si compra una propiedad rural, asegúrese de efectuar comprobaciones sobre las distintas servidumbres que existen con dichos tipos de propiedad, como servidumbres de paso, servidumbres de vistas, derechos de caza o el derecho a extraer agua del pozo o arroyo privado que atraviesa su propiedad.
Comprobar que se está al día de los pagos de impuestos municipales (IBI)
Tendrá que comprobar los últimos recibos de pago de las tasas municipales (IBI) y, en algunos casos, comprobarlo con el Ayuntamiento para asegurarse de que no haya problemas con impuestos impagados de años anteriores.
Comprobar las escrituras
Antes de proceder a la compra, el vendedor deberá proporcionarle una copia de las escrituras para que su abogado confirme que la propiedad figura correctamente descrita en las escrituras. Las escrituras contienen las descripciones de la cantidad de tierra (si corresponde), lindes, superficies construidas, divisiones internas, zonas exteriores de disfrute y otros elementos destacados de la propiedad.
Existen muchos casos de documentación irregular en propiedades de Ibiza, por lo que siempre es conveniente buscar un representante legal que pueda ayudarle a comprender la situación legal general de una casa antes de decidir continuar con la compra. Por lo general, el vendedor es el encargado de correr con los gastos de actualizar la información descrita en la documentación de la propiedad. Esto puede ser un punto clave para la negociación sobre el precio y siempre es recomendable pedir asesoramiento a su abogado.
Algunos elementos ilegales de una propiedad pueden llegar a ser legales debido al periodo de tiempo que hayan existido; por lo general, después de aproximadamente ocho años sin quejas de los vecinos, órdenes del ayuntamiento para retirarlos (expediente de infracción urbanística) o cualquier cambio o ampliación considerable en la propiedad durante este tiempo. En este caso, siempre deberá encargar a un arquitecto colegiado que certifique que el elemento tenga más de ocho años de antigüedad (certificado de antigüedad de un arquitecto certificado) y recibir el visto bueno del ayuntamiento. Esta responsabilidad normalmente recae sobre el vendedor.
Resulta importante tener en cuenta que las ampliaciones no registradas pueden tener repercusiones jurídicas al solicitar financiación. Por ejemplo, si la propiedad se va a usar como aval para garantizar una hipoteca, las entidades de crédito no tendrán en cuenta que existen las ampliaciones. Por tanto, todo lo que no figure registrado legalmente en el Catastro no existirá técnicamente a los ojos de la entidad de crédito.
Comprobar las retenciones fiscales
Cuando su abogado compruebe las escrituras de propiedad también deberá prestar atención a cuántas veces ha cambiado de manos la propiedad en los cuatro últimos años y quiénes fueron los vendedores anteriores. En caso de que la propiedad haya cambiado de manos en algún momento de los cuatro últimos años y si alguno de los vendedores anteriores durante este periodo fue no residente, su abogado tendrá que comprobar que la persona que compró la propiedad abonó la retención del 5% a las autoridades tributarias. Si la propiedad no ha cambiado de manos en los cuatro últimos años (y un mes, para ser exactos), entonces no habrá nada que comprobar.
Nuevas construcciones
Si la propiedad se construyó entre los últimos cinco a seis años, el comprador deberá asegurarse de que se obtuvo tanto un Certificado de fin de obra como la Licencia de primera ocupación.
Comprobar el registro catastral
Mientras que la principal función del Registro de la propiedad consiste en registrar el título de propiedad, el Catastro también registra la ubicación, las dimensiones físicas y la clasificación de todas las propiedades de España. Incluye planos, mapas y fotografías aéreas, y es una fuente de información útil cuando se compra una propiedad rural, ya que ayuda a identificar las discrepancias entre las escrituras y lo que le enseñen.
En caso de comprar una propiedad rural, le advertimos de que la información que se conserva en el Registro de la propiedad y el Catastro suele ser inexacta en cuanto a la estructura real existente y el terreno. Se le recomienda encarecidamente que encargue a un tasador colegiado realizar un informe completo sobre los resultados. Un informe minucioso permitirá a su abogado durante el traspaso detectar mejor las debilidades de la propiedad y negociar condiciones más favorables para usted.
Comprobar con el departamento de Urbanismo
El departamento de urbanismo dispone de planos de todos los terrenos dentro del municipio, junto con las normativas que regulan lo que se puede y lo que no se puede construir en ellos. En algunos casos puede resultar más conveniente que un arquitecto realice esta comprobación y presente un informe a su abogado, ya que no todos los abogados comprenden los entresijos de las normas urbanísticas.
Comprobar la corrección de las licencias y los permisos de obras
Cuando se compra una propiedad de reciente construcción y, en especial, cuando se compra una propiedad de reciente construcción a un inversor, puede que sea necesario comprobar que se ha concedido la licencia de construcción, que un arquitecto ha firmado el certificado de final de obras y que el ayuntamiento ha expedido la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Por lo general, si una propiedad dispone de tomas de conexión al suministro de agua y electricidad, contará con las licencias necesarias, ya que las compañías de suministro únicamente abastecen a propiedades que dispongan de licencia de ocupación.
Si está considerando comprar una propiedad en una zona urbanizada, también querrá saber qué se va a construir alrededor de la propiedad en el futuro. El plan urbanístico (plan parcial) en el ayuntamiento revela exactamente lo que se puede y no se puede construir en el terreno alrededor de la propiedad que está pensando adquirir.
Por último, tendrá que hacer comprobaciones con el ayuntamiento respecto a los planes de desarrollo generales para la región. Esta información se incluye en el plan general e incluye planes para grandes proyectos, como autopistas, aeropuertos y líneas de ferrocarril. Sin embargo, fuera de las zonas consolidadas hay muy pocas posibilidades de que los planes para construir una autopista o recalificar suelo rústico como terreno urbanizable puedan afectar a la propiedad que está considerando.
Aviso a la hora de declarar el valor de su propiedad…
Algunos vendedores de propiedades de reventa en España le animarán a declarar un valor inferior de la propiedad a las autoridades y pagar una proporción del precio en efectivo para conseguir un precio algo más barato. Esto es ilegal y se efectúa simplemente para que el vendedor pueda evitar pagar parte del impuesto sobre las plusvalías que debe por la propiedad. No solo es posible que le procesen judicialmente en el nuevo ambiente de poner frenos a las prácticas inmobiliarias ilegales, sino que también estará obligado a abonar el impuesto sobre las plusvalías por el importe íntegro de la diferencia entre el valor declarado en el momento de la compra y cuando venda la propiedad.
Planificación anticipada a efectos de sucesiones
La propiedad se puede registrar a un único nombre, a nombre de una pareja o compradores conjuntos, a nombre de los hijos concediendo a los padres el uso exclusivo mientras vivan o a nombre de una empresa española o extranjera.
Antes de registrar la escritura de una casa es importante considerar detenidamente las consecuencias fiscales y sobre sucesiones para quienes registren la escritura a su nombre.
Comprar una propiedad a través de una empresa
En España, se pueden evitar los impuestos sobre plusvalías, sucesiones y transmisiones en una venta registrando una propiedad a través de una sociedad anónima que, a su vez, puede ser propiedad de una empresa no residente.
Comprar una propiedad a través de una empresa puede ser beneficioso en determinadas circunstancias, pero se le puede exigir que abone un impuesto anual del 3% del valor catastral. Es posible conseguir una exención de este impuesto si el titular de la propiedad es una empresa de un país con convenio de doble imposición con España.
Antes de comprar una propiedad a través de una empresa es fundamental recibir asesoramiento jurídico especializado y considerar detenidamente las ventajas y desventajas.
Si va a comprar una propiedad a una empresa no residente, confirme que el vendedor haya abonado el impuesto del 3% que se impone a este tipo de propiedad.
Consejos varios:
• Si la propiedad está a menos de 500 metros de la costa, su abogado tendrá que confirmar que la propiedad no incumpla la ley de costas.
• Si la propiedad se vende con muebles de cualquier valor, asegúrese de que le faciliten un inventario firmado.
• Compruebe que todas las facturas de servicios estén al día (agua, gas, electricidad y teléfono) consiguiendo copias de los últimos recibos del vendedor.
