¿Cuál es el procedimiento de compra de propiedades en España?
Antes de comenzar el proceso de compra tendrá que obtener un número fiscal (número de identificación de extranjeros) o NIE. El NIE es su número de identificación fiscal en España y sirve como identificación para cualquier trámite. Es obligatorio para todos los no residentes que lo obtengan antes de firmar la escritura de compraventa (Escritura).
Paso 1 – Oferta de aceptación y negociaciones preliminares
Una vez que ha encontrado la casa de sus sueños y su oferta ha sido aceptada por el propietario, su agente contacta con el propietario para iniciar las negociaciones sobre los términos y condiciones de la venta. Durante estas negociaciones, la confirmación se obtiene en relación con el precio de venta y otras condiciones tales como renovaciones u obras de mantenimiento por hacer en la casa, arreglos de muebles, la fecha de venta, etc. Tenga en cuenta que esto es un proceso no vinculante y si decide no continuar con la compra en este momento, usted no está legalmente obligado a hacerlo.
Paso 2 – Depósito y pre contrato de compraventa
Una vez que el comprador y el vendedor han acordado el precio de venta y otros términos y condiciones del contrato, es necesario escribir un Contrato Privado de Compraventa, especificando todos los detalles de la propiedad, los nombres del comprador y el vendedor, el depósito, el precio acordado y la fecha límite para completar el contrato.
En esta etapa se recomienda utilizar los servicios de un abogado ya que el contrato es legalmente vinculante. Podemos recomendar abogados locales experimentados en la compraventa de propiedades que hablan inglés y español.
Una vez que hay un acuerdo sobre todos los términos y condiciones básicas, la práctica del mercado local es poner un depósito para reservar la propiedad durante un periodo de tiempo acordado (normalmente alrededor del 10% del precio de venta acordado, que se depositará en poder de la gestoría).
El Contrato de Arras incluye los datos de propiedad, precio, condiciones de pago de depósito y la fecha de finalización. En caso de que el comprador incumpla el contrato, el depósito se pierde. En caso de que el vendedor rompiese el contrato, deben pagar al comprador el doble de la cantidad del depósito, menos los gastos legales que puedan aplicarse.
Paso 3 – Contrato de venta
Antes de que la compra puede ser completada, los compradores que no posean un pasaporte español necesitarán un número de identificación fiscal español o NIE. Esto se puede conseguir con la ayuda de los servicios de una gestoría ya que esto nos ahorraría tiempo. En la fecha de finalización de venta acordada, el saldo del precio de compra más todos los honorarios pagaderos incluyendo tasas, impuestos y derechos notariales deben ser pagados por el comprador. El pago se realiza mediante cheque acreditado por el banco o transferencia bancaria, por lo que se requiere que los compradores extranjeros abran una cuenta bancaria española y transfieran el dinero de un banco en su país de origen.
Costes e impuestos relacionados con la compra de una propiedad en Ibiza
Además del precio inicial de la propiedad existen distintos costes e impuestos que deben abonar los compradores en España. La cifra aproximada general para una compra en la isla de Ibiza es del 12% del precio de compra de la propiedad, incluyendo impuestos y cargos adicionales obligatorios. Estos costes se desglosan a continuación del siguiente modo:
I. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Al comprar una propiedad, se abona el ITP (a partir del 8%) o el IVA (10%). Se trata de impuestos estatales, aunque también los recaudan las Comunidades autónomas como las Islas Baleares. El comprador es el encargado de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que se calcula según el valor total de la propiedad que se vende.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) solo es aplicable a la compra de propiedades de segunda mano, mientras que el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica a las nuevas construcciones, en especial cuando la propiedad se compra directamente al promotor inmobiliario.
El tipo impositivo aumenta progresivamente del 8% al 10% de la siguiente manera:
| Hasta 400.000 € | 8% |
| Por encima de 400.000 € | 9% |
| Por encima de 600.000 € | 10% |
II. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto es parecido a la tasa municipal de otros países; lo recauda el Ayuntamiento de la zona de residencia y se calcula en base al valor catastral de la propiedad. El importe total que se cobra es el valor catastral multiplicado por el tipo impositivo fijado en la localidad. Este impuesto lo abona el dueño de la propiedad cuando registra la propiedad a su nombre.
El vendedor está obligado a presentar el último recibo de pago de la contribución municipal (IBI) al notario o a su abogado antes de firmar la escritura. Su abogado también deberá obtener un certificado de la Recaudación provincial que confirme que se han abonado todos los impuestos municipales.
Si compra una propiedad de segunda mano y resulta que el propietario anterior no ha abonado el IBI, el ayuntamiento podrá cobrar el IBI pendiente de pago hasta un máximo de cinco años de atrasos con multas de hasta el 20% por demora.
III. Otros costes
Costes de hipoteca
Los compradores que opten por una hipoteca tendrán que cubrir costes adicionales, es decir, los costes de tasación de la propiedad (aproximadamente 500 €) más los costes relacionados con la propia hipoteca, que varían dependiendo de la entidad de crédito, pero son de aproximadamente el 1%.
Honorarios de abogados
Los honorarios de abogados suelen comprender entre el 1% y el 2% (IVA incluido) y siempre es conveniente emplear un abogado independiente para realizar los controles necesarios.
Gastos de notaría
Estos gastos siempre los abona el comprador y suelen ser entre el 0,5% y el 1% del precio de compra declarado en las escrituras de venta.
Registro de la propiedad
Los gastos relacionados con la inscripción de la venta en el catastro casi siempre los abona el comprador y se calculan en relación al precio de compra declarado en las escrituras de venta, por lo general, alrededor del 1%.
Los compradores deberán tener en cuenta que la ley establece determinados plazos para el registro de cambios en la titularidad de la propiedad. El límite es de dos meses tras la firma de la escritura y el mismo plazo es aplicable para el registro de nuevas construcciones o reformas desde la firma de la escritura de obra nueva.
Gastos bancarios
Por lo general, para pagar su propiedad en Ibiza, se le pedirá que presente un cheque bancario. Para ello, necesitará abrir una cuenta bancaria en España y transferir los fondos desde la cuenta bancaria de su país de origen. El coste de estas transferencias puede llegar al 0,4%, así como el coste del cheque bancario.
Comisiones de agencia
Las comisiones oscilan entre el 2% y el 6%, pero la práctica habitual del mercado es del 5% del precio de compra de la propiedad (IVA no incluido) en Ibiza. Estas comisiones las paga el vendedor, a menos que se acuerde lo contrario.
