Contrôles de diligence raisonnable
Éléments à surveiller dans le cadre de l’achat d’un bien à Ibiza
Si vous envisagez d’acheter un bien en Espagne, nous vous conseillons fortement de faire appel à un avocat indépendant pour effectuer tous les contrôles nécessaires et veiller à ce que les écueils juridiques associés au processus d’achat soient évités. Si vous ne disposez pas de votre propre avocat, nous pouvons vous recommander ou vous aider à trouver un professionnel adapté.
Choisissez un avocat parlant espagnol et anglais couramment et entretenant des relations étroites avec les organismes installés sur place, tels que les bureaux d’enregistrement foncier, les municipalités, les notaires locaux, les banques et autres spécialistes impliqués dans le processus d’achat d’une propriété.
Les principaux contrôles à effectuer dans le cadre du processus de diligence sont présentés ci-après. Cette liste n’est nullement exhaustive et doit servir de guide rapide – votre avocat saura vous indiquer si des contrôles supplémentaires sont nécessaires.
Contrôler le titre de propriété du vendeur
Confirmer que le vendeur dispose de la pleine propriété du bien et est en droit de le vendre.
S’assurer que le bien est libre de toute dette, charge, droit de gage et saisie immobilière
En Espagne, les dettes sont associées au bien à proprement parler et non à son propriétaire, ce qui signifie que toute charge ou droit de gage à l’encontre du bien passe immédiatement sous la responsabilité du nouveau propriétaire.
Si vous achetez une propriété située en zone rurale, veillez à contrôler les différents droits d’usage associés à ce type de propriété, tels que le droit de passage (servidumbres de paso), le droit de vue, les droits de chasse ou le droit d’extraire de l’eau de votre puits privé ou du ruisseau traversant votre terrain.
S’assurer que les paiements des impôts locaux (IBI) sont à jour
Vous devez avoir accès aux derniers justificatifs de paiement des impôts locaux (IBI) et, dans certains cas, vous assurer auprès de la municipalité (Ayuntamiento) qu’il n’existe pas d’arriérés de paiement pour les dernières années.
Contrôler les actes notariés
Avant de procéder à l’achat de votre bien, vous devez obtenir une copie des actes notariés auprès du vendeur afin que votre avocat puisse confirmer que la propriété y est correctement décrite. Les actes notariés décrivent la superficie du terrain (le cas échéant), les limites, les surfaces bâties, les séparations internes, les aires de loisirs extérieures et d’autres caractéristiques essentielles de la propriété.
Il est fréquent de voir des documents non conformes concernant certaines propriétés à Ibiza, c’est pourquoi il est toujours conseillé de faire appel à un expert qui puisse vous aider à comprendre la situation juridique globale d’un bien avant que vous ne preniez la décision de poursuivre le processus d’achat. Il incombe habituellement au vendeur de mettre à jour, à ses frais, les informations contenues dans les documents associés à la propriété. Cela peut jouer dans la négociation du prix, et il est toujours recommandé de demander conseil à votre avocat.
Certaines caractéristiques illégales du bien peuvent devenir légales après un certain temps d’existence – généralement après une période d’environ huit ans sans aucune plainte des voisins, décret de la municipalité pour les retirer (Expediente de Infracción Urbanística) ou modification ou extension majeure effectuée sur le bien pendant cette période. Dans ce cas, un architecte qualifié doit certifier que la caractéristique en question a plus de huit ans (Certificado de Antigüedad de un architecto certificado) et la municipalité doit donner son accord. Cette responsabilité incombe généralement au vendeur.
Il est important de noter que les extensions non déclarées peuvent avoir des répercussions juridiques sur la recherche de financement. Par exemple, si le bien doit servir de garantie pour obtenir un prêt hypothécaire, les organismes de prêt ignoreront l’existence de telles extensions. Par conséquent, tout ce qui n’est pas enregistré légalement au registre foncier n’existe pas à proprement parler aux yeux de l’organisme de prêt.
Contrôler la retenue d’impôt
Lors du contrôle des actes notariés, votre avocat doit toujours se renseigner pour savoir combien de fois le bien a changé de propriétaire au cours des quatre dernières années et qui étaient les précédents vendeurs. Si le bien a effectivement changé de propriétaire au cours des quatre dernières années, et si un ou plusieurs des vendeurs étaient des non-résidents, votre avocat doit alors s’assurer que la charge de 5 % a bien été versée à l’administration fiscale par l’acquéreur du bien. Si le bien n’a pas changé de propriétaire au cours des quatre dernières années (et un mois, pour être exact), aucun contrôle n’est nécessaire.
Nouvelles constructions
Si le bien a été construit au cours des cinq ou six dernières années, l’acheteur doit s’assurer qu’un certificat de fin des travaux (Certificado de fin de obra) et permis de première occupation (Licencia de primera ocupación) ont été obtenus.
Contrôler le document cadastral
Si le document cadastral a pour fonction principale d’enregistrer le titre de propriété, le cadastre (catastro) enregistre également l’emplacement, les dimensions physiques et le classement de l’ensemble des biens en Espagne. Il renferme des plans, des cartes et des images aériennes et constitue une source utile d’informations au moment d’acheter une propriété en zone rurale en ce qu’il vous aide à identifier les différences entre ce qui est indiqué sur l’acte notarié et ce qu’on vous a montré. Si vous achetez une propriété en zone rurale, sachez que les informations contenues dans le registre foncier et le cadastre concernant la structure réelle existante et le terrain sont souvent inexactes. Par conséquent, nous vous conseillons vivement de faire appel à un géomètre-expert pour prendre les mesures et produire un rapport complet. Un rapport exhaustif permet à votre avocat, spécialisé dans la transmission de propriété, de déceler plus facilement les failles du bien et ainsi de négocier des conditions plus avantageuses pour vous.
S’entretenir avec le service d’urbanisme (Urbanismo)
Le service d’urbanisme dispose des plans de tous les terrains de la municipalité ainsi que de toutes les réglementations encadrant ce qui peut et ne peut pas y être construit. Dans certains cas, il peut être plus judicieux de contacter un architecte qui effectuera ces contrôles et fera un compte rendu à votre avocat, car tous les avocats ne maîtrisent pas nécessairement les subtilités des plans d’aménagement urbain.
S’assurer que les licences et permis de construire appropriés ont été obtenus
Lorsque vous achetez un bien récemment construit, et plus particulièrement lorsque vous achetez un bien neuf auprès d’un investisseur, vous devez vous assurer qu’un permis de construire (Licencia de construcción) a été accordé, qu’un certificat d’achèvement des travaux (Certificado de Final de Obra) a été signé par un architecte et qu’un permis d’occupation (Cédula de Habitabilidad ou Licencia de primera ocupación) a été délivré par la municipalité. En règle générale, si un bien est raccordé au réseau d’eau et d’électricité, il dispose des permis nécessaires, car les entreprises de services publics alimentent uniquement les propriétés pour lesquelles un permis d’occupation a été obtenu.
Si vous convoitez un bien situé en zone urbaine, vous voudrez probablement savoir ce qui sera construit autour de la propriété dans les années à venir. Le plan d’urbanisme (plan parcial) de la municipalité définit précisément ce qui peut et ne peut pas être construit sur le terrain entourant la propriété qui vous intéresse.
Enfin, vous devez contacter la municipalité pour connaître l’ensemble des plans de développement pour la région. Ces informations sont contenues dans le plan général et renferment les plans de grands projets tels que la construction d’autoroutes, d’aéroports et de lignes de chemin de fer. Cependant, en dehors des zones consolidées, il est peu probable que les projets visant à construire une autoroute ou à reclasser une zone rurale en zone de développement affectent le bien que vous convoitez.
Un mot sur la déclaration de la valeur de votre bien…
En Espagne, certains vendeurs de propriétés de revente vous encouragent à sous-déclarer la valeur de votre bien aux autorités et à payer une partie du montant en liquide afin d’obtenir un prix un peu moins élevé. Cette pratique est illégale et doit uniquement permettre au vendeur de ne pas payer une partie de l’impôt sur les plus-values de capitaux dont il est redevable sur la propriété. Si vous pouvez être poursuivi en justice dans ce nouveau contexte de lutte contre les pratiques immobilières illégales, vous devrez également payer l’impôt sur les plus-values de capitaux sur le montant total de la différence entre la valeur déclarée au moment de l’achat et la valeur du bien au moment de la vente.
Planification prospective à des fins d’héritage
Un bien peut être enregistré au nom d’une seule personne, aux noms d’un couple ou d’acheteurs communs, aux noms des enfants, conférant aux parents l’usage exclusif du bien pendant leur durée de vie, ou au nom d’une entreprise espagnole ou étrangère. Avant d’enregistrer l’acte notarié d’une maison, il est important d’examiner attentivement les conséquences fiscales et successorales pour ceux au nom desquels l’acte est enregistré.
Achat d’un bien détenu par une entreprise
Dans le cadre d’une vente conclue en Espagne, il est possible de s’exempter de l’impôt sur les plus-values de capitaux, les successions et les transferts en enregistrant un bien au nom d’une société à responsabilité limitée, qui peut elle-même être détenue par une société basée à l’étranger. S’il peut être avantageux d’acquérir un bien détenu par une entreprise dans certaines circonstances, vous pouvez tout de même être tenu de payer un impôt annuel à hauteur de 3 % de la valeur locative (valor catastral). Il est néanmoins possible d’être exempté de cet impôt si le bien est détenu par une entreprise située dans un pays ayant signé une convention contre la double imposition avec l’Espagne.
Avant de procéder à l’achat d’un bien détenu par une entreprise, il est essentiel de demander conseil à un spécialiste du droit et de peser attentivement le pour et le contre.
Si vous achetez un bien détenu par une société implantée à l’étranger, assurez-vous que le vendeur a payé l’impôt de 3 % prélevé sur ce type de propriété.
Conseils divers :
À quel type de prêt hypothécaire puis-je prétendre en tant que non-résident espagnol ?
En Espagne, les prêts hypothécaires sont accordés sur la base d’un pourcentage de l’évaluation ou du prix d’achat du bien, selon la valeur la moins élevée. Les valeurs maximales des prêts sont fixées à 70 % par la plupart des organismes de prêt et sont limitées à 60 % pour les résidents non assujettis à l’impôt en Espagne ou les acheteurs vivant en dehors de l’UE. La durée maximale du prêt hypothécaire varie entre 20 et 30 ans.
En général, les banques proposent des prêts hypothécaires à taux flexible (prêts tracker) sur la base de l’Euribor (taux interbancaire offert en euros) majorés d’un pourcentage variant d’un organisme de prêt à l’autre mais généralement compris entre 1,25 % et 2 %. Cependant, si le taux Euribor augmente, les intérêts à rembourser augmenteront également, et inversement.
Villa Contact travaille en étroite collaboration avec un certain nombre de courtiers hypothécaires qui peuvent vous aider à obtenir un financement adapté à vos besoins.
Existe-t-il des écueils juridiques dont les acheteurs doivent être conscients ?
Oui, et ils sont nombreux ! La diligence raisonnable est un aspect essentiel de tout processus d’achat et nous vous conseillons vivement de faire appel à un avocat local et indépendant qualifié pour effectuer tous les contrôles nécessaires, notamment :
Quels impôts et coûts supplémentaires sont associés à l’achat d’un bien à Ibiza ?
En Espagne, les acheteurs doivent supporter un certain nombre de coûts et impôts venant s’ajouter au prix du bien. Ce dernier peut être soumis à la TVA ou aux droits de mutation.
L’impôt prélevé sur l’achat d’une propriété de revente auprès d’un particulier (c’est-à-dire, une propriété enregistrée) correspond à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), similaire aux droits de mutation en vigueur au Royaume-Uni. Aux Baléares, l’ITP est prélevé sur la base d’un pourcentage du prix d’achat et est dégressif conformément à l’échelle suivante : 8 % jusqu’à 400 000 €, 9 % au-delà de 400 000 € et 10 % au-delà de 600 000 €.
L’impôt sur la valeur ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido), soit l’équivalent espagnol de la TVA, s’applique dans la plupart des autres cas.
Les autres coûts à retenir sont les frais de notaire, les frais d’inscription au registre foncier, les frais de justice, les frais bancaires imputables au transfert des fonds nécessaires à l’achat, les coûts hypothécaires et les frais d’agence, le cas échéant.
Les non-résidents souhaitant vendre leur bien sont-ils assujettis à l’impôt sur les plus-values du capital ?
Les non-résidents espagnols paient l’impôt sur le revenu à un taux fixe de 21 % sur toute plus-value du capital. Pour les résidents européens, de telles plus-values seraient imposables dans leur pays d’origine, mais en vertu du traité contre la double imposition signé par l’Espagne, l’impôt acquitté peut être imputé sur l’impôt à verser dans le pays d’origine.
Quelle est la norme de marché concernant les frais d’agence et qui les paie ?
À Ibiza, ces frais varient entre 5 % et 6 % et sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire.
Combien dois-je m’attendre à payer pour une villa de 4 chambres avec terrain et piscine ?
Les prix varient considérablement d’un bien à l’autre et dépendent fortement de l’emplacement, de la taille, de la conception et de la qualité de construction. La sévérité des lois de la construction, l’offre limitée de biens et la récente renommée internationale d’Ibiza ont permis de maintenir des prix fermes, nettement supérieurs aux prix pratiqués sur le continent. Ne vous attendez pas à voir beaucoup de changement à partir de 800 000 €. Par ailleurs, si vous recherchez un bien de haute qualité, les prix sont plus proches des 1,3 million d’euros.
À combien peut s’élever le rendement locatif pour un bien avec 4 chambres loué pendant les mois d’été ?
Pendant l’été, les rendements locatifs peuvent atteindre 5 % à 7 % environ.
Est-il facile de construire une maison à Ibiza, et combien de temps faut-il généralement prévoir ?
Dans un premier temps, vous devez savoir si vous souhaitez acheter une parcelle de terrain sans permis – le prix de départ s’élève à environ 300 000 € pour un terrain de 15 000 m² en zone rurale, sur lequel une maison de 500 m² au maximum peut être construite – et solliciter un permis avec un architecte de votre choix. L’approbation du permis de construire peut prendre jusqu’à deux ans, à condition qu’aucun contretemps ne vienne ralentir le processus. Or cela n’est pas toujours garanti !
Une autre solution consiste à acheter une parcelle de terrain avec un permis de construire existant, ce qui vous permet de commencer les travaux dès que vous êtes en mesure d’envoyer une équipe – le prix de départ s’élève à environ 600 000 € pour un terrain de 15 000 m² en zone rurale avec une vue banale. L’acheteur dispose ensuite généralement d’un délai de 12 à 18 mois pour achever les travaux après l’obtention du permis de construire.
Nous vous conseillons de bien vous renseigner au préalable sur les architectes, ouvriers et contractuels auxquels vous souhaitez faire appel et de vous assurer que l’équipe de construction que vous avez engagée est digne de confiance.
Notre famille envisage de partir s’installer à Ibiza. Les écoles offrent-elles un enseignement de qualité ? Est-ce un endroit idéal pour des enfants ?
Ibiza est un endroit formidable pour les familles. Avec une nature abondante et une communauté multiculturelle fascinante, la qualité de vie y est sans égal. Grandir en pleine nature est une expérience incroyable pour les enfants, et de nombreuses activités sont proposées aux parents avec de jeunes enfants tout au long de l’année.
