Quelle est la procédure d’achat de propriétés en Espagne?
Avant de commencer le processus d’achat, vous devrez obtenir un numéro fiscal (numero de identificacion de extranjeros) ou NIE. Le NIE représente votre identification tout-usage et le numéro fiscal en Espagne. Il est obligatoire pour tous les non-résidents de posséder ce numéro avant la signature de l’acte de vente (Escritura).
Etape 1 – Acceptation de l’offre et négociations préliminaires
Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves et que votre offre a été acceptée par le propriétaire, votre agent contact celui-ci afin d’entamer les négociations concernant les termes et conditions de vente. Au cours de ces négociations, une confirmation est obtenue concernant le prix de vente et d’autres conditions telles que les rénovations ou les travaux d’entretien que nécessite la maison, les accords concernant les meubles, la date de vente, etc… Veuillez noter que ceci est un processus non contraignant et que si vous décidez de ne pas poursuivre l’achat à ce stade, vous n’êtes en aucun cas légalement tenu de le faire.
étape 2 – Acompte et contrat de vente préliminaire
Une fois que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix de vente et d’autres termes et conditions du contrat, il est nécessaire de rédiger un Contrato Privado de Compraventa (contrat de vente préliminaire), qui précisera les détails concernant la propriété, les noms de l’acheteur et du vendeur, l’acompte, le prix convenu et la date à laquelle ou avant laquelle le contrat doit être complété.
A ce stade, nous recommandons d’utiliser les services d’un avocat car le contrat est juridiquement contraignant. Nous pouvons vous orienter vers des avocats locaux, expérimentés et habitués dans le traitement des achats de propriétés, qui parlent à la fois anglais et espagnol.
Une fois qu’un accord sur tous les termes et conditions de base est convenu, la pratique locale du marché consiste à déposer un acompte afin de réserver la propriété pendant une période de temps convenue – normalement aux alentours de 10% du prix de vente convenu, auprès de la gestoria.
Le document de dépôt (Contrato de Arras) comprend les informations qui concernent les coordonnées de la propriété, le prix, les conditions de paiement de dépôt et la date d’échéance. Si l’acheteur rompt le contrat, l’acompte est confisqué. Si le vendeur rompt le contrat, il devra payer à l’acheteur deux fois le montant de l’acompte, moins tous les frais juridiques qui pourraient être applicables.
Etape 3 – Contrat de vente
Avant que l’achat puisse être validé, les acheteurs qui ne sont pas titulaires d’un passeport espagnol auront besoin d’un numéro d’identification fiscale espagnol ou également appelé NIE. Celui-ci peut être obtenu avec l’aide des services d’un gestoria afin de gagner du temps. À la date d’échéance de vente convenue, le solde du prix d’achat plus les frais payables comprenant les frais, taxes et droits de notaire, devront avoir été payés par l’acheteur. Le paiement est effectué par transfert de banque ou par virement bancaire, les acheteurs étrangers sont donc tenus d’ouvrir un compte bancaire espagnol et d’y transférer l’argent depuis une banque située dans leur pays d’origine.
Frais et taxes liés à l’achat de propriété à Ibiza
Il existe divers frais et taxes en sus du prix initial de la propriété, que les acheteurs en Espagne sont tenus de payer. Le chiffre approximatif pour un achat sur l’île d’Ibiza est de 12% du prix d’achat de la propriété, taxes et frais supplémentaires obligatoires compris. Ces coûts sont ventilés ci-dessous comme suit:
Lorsque vous achetez un bien, vous payez l’impôt sur les transmissions patrimoniales (à partir de 8 %) ou la TVA (10 %). Bien qu’il s’agisse d’impôts d’État, ils sont également collectés par les Communautés Autonomes comme les Îles Baléares. Il revient à l’acheteur de payer l’impôt sur les transferts de propriété, calculé en fonction de la valeur totale du bien vendu.
Si l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), similaire aux droits de mutation en vigueur au Royaume-Uni, porte uniquement sur l’achat de biens d’occasion, l’impôt sur la valeur ajoutée (IVA) est la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) appliquée aux constructions neuves – en particulier lorsque le bien est acheté directement auprès du promoteur immobilier.
Les taux d’imposition varient entre 8 % et 10 % de la façon suivante :
8 % jusqu’à 400 000 €
9 % au-delà de 400 000 €
10 % au-delà de 600 000 €
Cette taxe est similaire à la taxe d’habitation appliquée au Royaume-Uni. Collectée par la municipalité (Ayuntamiento) dans la région de résidence, elle est calculée sur la base de la valeur locative (Valor Catastral) du bien. Le montant total facturé est la valeur locative multipliée par le taux d’imposition fixé par la municipalité. Cette taxe est à la charge du propriétaire dès lors que le bien est enregistré à son nom.
Le vendeur est tenu de présenter le dernier justificatif de paiement de la taxe foncière (IBI) au notaire ou à votre avocat avant de signer l’acte de vente (Escritura). Il convient également que votre avocat obtienne des organismes de recouvrement de l’impôt (Recaudación Provincial) un certificat attestant que tous les impôts ont été versés.
Si l’on constate que la taxe foncière n’a pas été payée par le précédent propriétaire au moment de l’achat d’un bien d’occasion, la municipalité locale peut exiger le paiement de ladite taxe pour les cinq dernières années au maximum, avec des pénalités de retard pouvant aller jusqu’à 20 %.
III. Autres coûts
Coûts hypothécaires
Les acheteurs optant pour un prêt hypothécaire doivent supporter des coûts supplémentaires, par exemple les coûts de l’évaluation immobilière (environ 500 €) et les coûts associés au prêt hypothécaire à proprement parler. Ces derniers s’élèvent à environ 1 %, même si des variations peuvent être observées d’un organisme de prêt à l’autre.
Frais de justice
Les frais de justice varient généralement entre 1 % et 2 % (TVA incluse) et il est toujours conseillé de faire appel à un avocat indépendant pour effectuer les contrôles nécessaires.
Frais de notaire
Ces frais sont toujours supportés par l’acheteur et représentent généralement entre 0,5 % et 1 % du prix d’achat déclaré dans l’acte de vente.
Enregistrement de propriété
Les frais associés à l’inscription de la vente au registre foncier sont presque toujours pris en charge par l’acheteur et sont calculés sur la base du prix d’achat déclaré dans l’acte de vente – ils sont généralement de l’ordre de 1 %.
Les acheteurs doivent savoir que la loi fixe un délai pour l’enregistrement des transferts de propriété applicables aux biens immobiliers. Ce délai est de deux mois à compter de la signature de l’acte notarié. Le même délai s’applique pour l’enregistrement des constructions neuves ou des rénovations après la signature de l’acte de vente d’une construction neuve (Escritura de obra nueva).
Frais bancaires
Il vous est généralement demandé de présenter un chèque de banque pour financer votre bien à Ibiza. Pour ce faire, il vous faut ouvrir un compte bancaire espagnol et y transférer les fonds depuis le compte bancaire de votre pays d’origine. Le coût de ces transferts peut atteindre 0,4 %, à l’instar des frais associés au chèque de banque.
Frais d’agence
Ces frais varient entre 2 % et 6 %, mais les pratiques courantes de marché les ont établis à 5 % du prix d’achat du bien (TVA non comprise) à Ibiza. Ces frais sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire.
