Due dilligence controles
Zaken waar u op dient te letten bij het kopen van vastgoed op Ibiza
Als u een woning in Spanje koopt, adviseren we ten zeerste om een onafhankelijke advocaat in hand te nemen, die alle benodigde controles uit kan voeren en u kan helpen om wettelijke valkuilen te vermijden. Als u niet over een eigen advocaat beschikt, kunnen wij een aanbevelen of u helpen een geschikte professional te vinden.
Kies een advocaat die zowel Spaans, als Engels spreekt en goede contacten heeft met de plaatselijke diensten, zoals bijvoorbeeld met het kadaster, gemeentes, lokale notarissen, banken en andere specialisten die betrokken zijn bij het koopproces.
Hier volgt een lijst van belangrijke dingen die nagekeken dienen te worden als deel van de due dilligence-ondrzoek. Deze lijst is alleszins niet compleet en zou slechts moeten dienen als een beknopte gids – uw advocaat zal u kunnen adviseren over verdere benodigde controles.
Controleer de eigenaarschap van de verkoper
Bevestig dat de verkoper volledige eigenaarschap van de woning bezit en wettelijk gezien deze mag verkopen.
Controleer of de woning vrij is van schulden, lasten, pandrechten en embargo’s
In Spanje zijn schulden verbonden aan de woning zelf, niet aan de eigenaar, wat betekent dat alle lasten en pandrechten die nog op de woning van toepassing zijn, automatisch voor de verantwoordelijkheid van de nieuwe eigenaar komen.
Als u een landelijke woning koopt, is het van belang dat u controle uitvoert betreffende de verschillende erfdienstbaarheden die van toepassing kunnen zijn op dergelijke woningen, zoals recht van overpad (servidumbres de paso), recht op uitzicht, jacht rechten of het recht om water te winnen uit uw privé bron of stroom die over uw land loopt.
Controleer of de betalingen voor de plaatselijke belastingen (IBI) op schema lopen
U dient de meest recente betalingsbewijzen voor de lokale belastingen (IBI) te controleren, en in sommige gevallen dient u ook bij het gemeentehuis (Ayuntamiento) te informeren of er problemen zijn met onbetaalde facturen uit voorgaande jaren.
Controleer de aktes
Voordat u met de koop doorgaat, dient u een kopie te verkrijgen van de aktes van de verkoper en uw advocaat dient te bevestigen dat de woning correct is beschreven in de aktes. De aktes bevatten beschrijvingen van de hoeveelheid land (indien van toepassing), kadastrale grenzen, bebouwde zones, interne verdelingen, recreatiemogelijkheden buiten en andere opvallende kenmerken van het eigendom.
Er zijn op Ibiza veel gevallen van ongeregeldheden in de documentatie van vastgoed, en het is altijd aan te raden om advies te vragen bij een wettelijke vertegenwoordiger die u, alvorens u besluit door te gaan met de koop, kan uitleggen hoe de algemene juridische situatie van een woning is. Meestal is het zo dat de verkoper verantwoordelijk is voor het actualiseren van de informatie beschreven in de eigendomsakten, dit op hun kosten. Dit kan een belangrijk punt zijn bij de onderhandelingen betreffende de prijs, en het is te allen tijde aan te raden om het advies van uw advocaat in te winnen.
Over het algemeen kunnen sommige illegale woning kenmerken op grond van de periode die ze bestaan hebben, legaal worden. Dit is het geval na ongeveer acht jaar zonder klachten van de buren, opdracht van het stadhuis om ze te verwijderen (Expediente de Infraction Urbanistica) of enige aanzienlijke veranderingen of uitbreidingen aan de woning binnen deze termijn. In dit geval dient u altijd door een erkend architect te laten bevestigen dat het kenmerk meer dan acht jaar oud is (Certificado de Antigüedad de un arquitecto certificado) en u dient toestemming te krijgen van het stadhuis. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt meestal bij de verkoper.
Het is belangrijk om er rekening mee te houden, dat ongeregistreerde uitbreidingen wettelijke repercussies kunnen hebben bij het zoeken naar financiering. Het is bijvoorbeeld zo dat geldschieters de uitbreidingen als niet bestaand zullen beschouwen, als de woning gebruikt gaat worden als onderpand voor een hypotheek. Wat dus niet ingeschreven is bij het kadaster, bestaat technisch gesproken niet in de ogen van de geldschieter.
Controleer de retentiebelasting
Wanneer uw advocaat de eigendomsakten controleert, dient deze ook na te gaan hoe vaak de woning van eigenaar is veranderd in de afgelopen vier jaar, en wie de verkopers waren. Als de woning de afgelopen vier jaar van eigenaar is veranderd en als een van de voorgaande verkopers in deze periode niet-ingezetene was, dient uw advocaat na te kijken of de 5% retentiebelasting is betaald door de toenmalige eigenaar. Als de woning de afgelopen vier jaar (en een maand om precies te zijn) nooit van eigenaar is veranderd, hoeft dat ook niet nagekeken te worden.
Nieuwbouw
Als de woning in de afgelopen vijf of zes jaar gebouwd is, dient de koper zich ervan te verzekeren dat zowel een Certificaat voor de Voltooiing van het Gebouw (Certificado de fin de obra) en de Licentie voor Eerste Ingebruikneming (Licencia de primer ocupacion) verkregen worden.
Controleer de kadastrale inschrijving
De voornaamste functie van het eigendom kadaster is om eigendom te registreren, maar daarnaast worden ook de locatie, fysieke afmetingen en de indeling van alle woningen in Spanje geregistreerd. Het omvat bouwplannen, plattegronden en luchtfoto’s, en is een handige bron van informatie als u op zoek bent naar een landelijke woning; het helpt ook om verschillen te identificeren tussen de aktes en het object dat u getoond is. Als u een landelijke woning koopt, dient u er rekening mee te houden dat de informatie ter beschikking gesteld door de kadastrale registers vaak onnauwkeurig is als het gaat om de daadwerkelijk bestaande bebouwing en stuk grond. We raden u ten zeerste aan om een gecharterde landmeter in de hand te nemen, die een volledig rapport op kan stellen. Een gedegen rapport zal uw advocaat helpen om de zwakke punten van de woning te vinden en te onderhandelen voor betere voorwaarden.
Controleer de plannen van het stedelijk planbureau (Urbanismo)
Het planbureau heeft plannen voor alle grond in de gemeente, en ook informatie over de regelgeving die van toepassing is op de mogelijke bebouwing. In sommige gevallen is het beter als een architect deze controle uitvoert en aan uw advocaat verslag uitbrengt, dit omdat niet alle advocaten bekend zijn met de fijne kneepjes van stedenbouwkundige voorschriften.
Controleer of de juiste bouwvergunningen en licenties aanwezig zijn
Als u een recent gebouwde woning koopt, en vooral als u nieuwbouw koopt van een ontwikkelaar, kan het nodig zijn om te controleren of de bouwvergunning (licencia de construcción) toegekend is, of de Certificaat voor de Voltooiing van het Gebouw (Certificado de fin de obra) getekend is door een architect en of de gemeente een woonbestemming (Cédula de Habitabilidad or licencia de primera ocupación) heeft toegekend. Over het algemeen gesproken, kunt u ervan uit gaan dat woningen die aangesloten zijn op water en elektra, de nodige vergunningen hebben, de nutsbedrijven sluiten namelijk alleen bebouwing aan dat een geldige woonbestemming heeft.
Als u op zoek bent naar een woning in stedelijk gebied, wilt u misschien ook weten wat er in de toekomst rondom de woning gebouwd gaat worden. Het stedenbouwkundig plan (plan parcial) is in het stadhuis te bezichtigen en vertelt u wat en wat niet op het land rondom uw beoogde woning gebouwd kan worden.
Als laatste dient u bij het gemeentehuis te controleren wat de algemene ontwikkelingsplannen voor de regio zijn. U vindt deze informatie in het algemene plan, die ook de plannen bevat voor grote projecten zoals snelwegen, luchthavens en treinverbindingen. Buiten de geconsolideerde gebieden is er echter een kleine kans dat plannen voor een snelweg, of plannen om landelijk gebied te veranderen in ontwikkeling grond, de woning de u overweegt te kopen kunnen beïnvloeden.
Nog een tip betreffende het declareren van een waarde voor uw woning…
Sommige vastgoed verkopers in Spanje zullen u aanmoedigen om de woningwaarde lager te doen voorkomen bij de autoriteiten en een gedeelte van de prijs contant te betalen, om zo een lagere prijs te kunnen bedingen. Dit is illegaal, en wordt puur gedaan zodat de verkoper een gedeelte van de winstbelasting die opgelegd gaat worden, kan ontduiken. Het is in kader van de nieuwe aanpak van illegale vastgoedpraktijken, zeer goed mogelijk dat u dan vervolgd zult worden en de vermogenswinstbelasting over het volledige som van het verschil tussen de gedeclareerde waarde ten tijde van aankoop en de waarde wanneer u de woning verkoopt, zult moeten betalen.
Vooruitplannen voor erfenis doeleinden
Vastgoed kan geregistreerd worden op een enkele naam; de namen van een stel gezamenlijke kopers; de namen van kinderen, met exclusief gebruik voor de ouders gedurende hun leven; of op de naam van een Spaans of buitenlands bedrijf. Het is zeer belangrijk dat u, alvorens u de aktes voor de woning opstelt, zorgvuldig nadenkt over de belasting en erfenis verplichtingen voor degenen die op de aktes komen te staan.
Vastgoed kopen via een bedrijf
Het is mogelijk om bij de koop van een woning Spaanse vermogenswinstbelasting, successierechten en overdrachtsbelasting te vermijden, door de verkoop te laten registreren door een naamloze vennootschap, die op haar beurt in eigendom kan zijn van een offshore firma. Een woning via een bedrijf kopen, kan soms nuttig zijn, maar u zult in sommige gevallen wel een jaarlijkse belasting van 3% over de nominale warde (valor cadastral) dienen te betalen. U kunt voor deze belasting een vrijstelling krijgen als de woning in bezit is van een bedrijf uit een land dat een dubbele belasting verdrag met Spanje heeft.
Het is van belang dat u, voordat u vastgoed via een bedrijf koopt, professioneel juridisch advies inwint en zorgvuldig alle voor- en nadelen afweegt.
Als u vastgoed koopt van een offshore firma, dient u zich ervan te verzekeren dat de verkoper de 3% belasting voor deze type eigendom betaald heeft.
Diverse tips:
• Als de woning binnen 500 meter van de kust ligt, zal uw advocaat misschien dienen te bevestigen dat de woning niet in strijd is met de kust ordeningsrecht (ley de costas).
• Als de woning inclusief meubilair verkocht wordt, dient u zich te verzekeren van een getekende inventarislijst.
• Controleer of alle facturen voor voorzieningen betaald zijn (water, elektra, gas en telefoon) ; vraag de verkoper om kopieën van betaalwijzen
Wat kan ik, als zijnde niet Spaanse resident, voor hypotheek krijgen?
Hypotheken worden in Spanje toegewezen als zijnde een percentage van de taxatie- of koopprijs van een woning; de lagere prijs is dan geldig. De leningen bedragen bij de meeste geldschieters 70% van deze waarde, met een limiet van 60% voor niet-belasting betalende inwoners of aanvragers die buiten de EU wonen. Het maximum loopduur van een hypotheek varieert tussen de 20 tot 30 jaar.
Over het algemeen bieden banken hypotheken met flexibele rente (tracker hypotheken), gebaseerd op Euribor (Euro Interbank Offered Rate) vermeerderd met een percentage die per geldschieter varieert maar gemiddeld tussen de 1.25% en 25 ligt. Het is wel zo dat als de Euribor rente stijgt, ook de rente die betaald wordt stijgt, en andersom.
Villa Contact werkt nauw samen met een aantal hypotheek makelaars die u kunnen helpen het juiste soort financiering te verkrijgen.
Zijn er juridische valkuilen waar kopers zich bewust van moeten zijn?
Ja! Er zijn er eigenlijk heel veel. Due diligence is een essentieel element van elke eigendomsverwerving proces, en we raden u ten zeerste aan om een goede plaatselijke en onafhankelijke advocaat in de hand te nemen, die voor u de nodige controles uit kan voeren. Deze omvatten onder andere de volgende:
• Controleer of de verkoper volledige eigenaarschap bezit en de woning legaal kan verkopen
• Controleer of er geen voorkeursrechten of inwonende huurders zijn
• Controleer of de woning vrij is van schulden, lasten, pandrechten en embargo’s
• Bekijk de kadastrale akte en de eigendomsakte om de beschrijving en afmetingen van de woning te controleren
• Controleer of de betalingen voor de plaatselijke belastingen (IBI) betaald zijn
• Controleer of de woning de relevante documenten voor woningbestemming heeft
• Controleer of eventuele uitbreidingen of renovatiewerken aan de benodigde wettelijke en stedenbouwkundige voorschriften voldoen
Welke belastingen en bijkomende kosten zijn er van toepassing bij het kopen van vastgoed op Ibiza?
Er zijn in Spanje verscheidene kosten en belastingen over en boven de vastgoedprijs die voor rekening van de koper komen. Vastgoed kan worden onderworpen aan of BTW, of zegelrecht, of overdrachtsbelasting.
De overdrachtsbelasting ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) is de belasting die geheven wordt op de herverkoop van een woning in eigendom van een privé individu (d.w.z. een registergoed) ITP wordt in de Balearen geheven op een percentage van de aankoopprijs en is afhankelijk van de hoogte van het bedrag: Tot €400,000 (8%), over €400,000 (9%), over €600,000 (10%).
In de meeste andere gevallen is de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) van toepassing, het Spaanse equivalent van BTW.
Andere kosten waar u rekening mee dient te houden zijn notaris kosten, kadastrale kosten, juridische kosten, bankkosten voor geldtransacties, hypotheekkosten en, indien van toepassing, makelaarskosten.
Is er een meerwaarde aansprakelijkheid van toepassing voor niet-ingezetenen die hun woning willen verkopen?
Spaanse niet-ingezetenen betalen over eventuele meerwaarde een inkomensbelasting met een vast tarief van 21% Voor inwoners van de EU zou een degelijke winst in hun eigen land belastbaar zijn, maar als gevolg van de dubbele belastingverdrag getekend door Spanje, kunnen de belastingverschuldigingen in het thuisland tegen de verschuldigde belasting worden gecrediteerd.
Wat is de marktstandaard betreffende makelaarskosten en wie betaalt deze?
De vergoedingen variëren op Ibiza tussen de 5% en 6% en komen, tenzij anders afgesproken, voor de rekening van de koper.
Hoeveel moet ik verwachten te betalen voor een vier slaaplamer villa met wat land en een zwembad?
Prijzen kunnen per woning aanzienlijk verschillen en hangt veel af van de locatie, afmetingen, ontwerp en kwaliteit van het bouwwerk. Ibiza’s strenge bouwwetten en gelimiteerd aanbod aan woningen, gecombineerd met de recente internationale bekendheid, hebben de vastgoedprijzen op peil gehouden en een stuk hoger dan die op het vaste land. Verwacht niet om veel wisselgeld terug te krijgen van 800,000€, en als u uit bent op een exclusieve woning dient u te denken aan een prijskaartje van 1.3 miljoen.
Wat voor huurrendement kan ik verwachten van een 4-slaapkamer woning die verhuurd wordt tijdens de zomermaanden?
Huuropbrengsten kunnen in de zomer 5% tot 7% bereiken.
Is het makkelijk om op Ibiza een nieuw huis te bouwen, en hoe lang duurt dat normaliter?
Als eerste dient u te beslissen of u bereid bent om een stuk bouwgrond zonder vergunning te kopen – startprijs van ongeveer 300,000€ voor een niet stedelijk perceel van 15.000 m2 waar u een huis van maximaal 500m2 op kunt bouwen – en dan samen met uw architect een vergunning aan te vragen. Als u voor deze proces kiest, kan het tot wel twee jaar duren voordat de vergunning wordt goedgekeurd, dit als er zich ondertussen geen problemen voordoen. En deze kunnen zich zeker voordoen!
Het alternatief is om een perceel te kopen met een bestaande vergunning, waar u zodra u het team er klaar voor is, kunt beginnen met bouwen – startprijs vanaf ongeveer 600,000€ voor een niet stedelijk perceel van 15.000 m2 met middelmatig uitzicht. Vanaf de verlening van de vergunning tot de voltooiing van de bouw duurt het meestal ongeveer 12 tot 18 maanden.
Het is aan te raden om goed onderzoek te doen naar architecten, bouwers en aannemers, en uzelf ervan te verzekeren dat u volledig vertrouwen heeft in het team waarmee u gaat werken.
Wij denken eraan om met het hele gezin naar Ibiza te verhuizen. Hoe zijn de scholen en is het een geschikte plek voor kinderen?
Ibiza is een geweldige plek voor gezinnen – u bent hier omgeven door natuur, u woont in het midden van een fascinerende multiculturele gemeenschap en het kwaliteit van leven op het eiland is werkelijk ongeëvenaard. Opgroeien in de vrije natuur is voor kinderen een geweldige ervaring, en het hele jaar door is een overvloed van activiteiten geschikt voor ouders met kinderen beschikbaar.
Ook de scholen op Ibiza zijn internationaal en komen sterk aanbevolen. Morna College ligt net buiten Santa Gertrudis en is de meest populaire school voor vele Britse expats. De lessen zijn namelijk in het Engels en volgen de UK National curriculum. Escuela Mestral school in Can Misses is extreem populair bij degenen die een hoogwaardige Spaanse ervaring voor hun kinderen zoeken, terwijl College Français d’Ibiza aan de rand van San Jose een Franstalig alternatief biedt.
