Wat is de vastgoed koopprocedure in Spanje?
Voordat u aan het koopproces begint, dient u een fiscaal nummer (numero de identificacion de extranjeros) te verkrijgen, ook wel NIE genoemd. De NIE is uw algemeen identificatie en fiscaal nummer in Spanje. Deze is verplicht voor alle niet-inwonenden van Spanje alvorens het tekenen van de Koopcontract (Escritura).
Stap 1 – Voorbereidende onderhandelingen en bod aanvaarding
Als u uw droomhuis heeft gevonden en uw bod door de eigenaar is geaccepteerd, neemt uw vertegenwoordiger contact op met de eigenaar om de onderhandelingen te starten over de verkoopvoorwaarden. Gedurende deze onderhandelingen wordt er overeenstemming bereikt over de koopprijs en andere voorwaarden, zoals renovaties en onderhoudswerkzaamheden die dienen te gebeuren, meubel overdracht, verkoopdatum en meer. Houd er rekening mee dat dit een niet-bindend proces is en dat als u besluit om op welk moment dan ook, van de koop af te zien, u in geen enkele manier wettelijk verplicht bent om alsnog de aankoop te voltooien.
Stap 2 – Borgsom en pre-sales overeenkomst
Als de koper en verkoper akkoord zijn betreffende de verkoopprijs en andere voorwaarden van het contract, dient er een Contrato Privado de Compraventa (een voorlopig koopcontract) opgesteld te worden, met daarin details van het eigendom, de namen van koper en verkoper, de borgsom, de afgesproken prijs en de uiterste datum waarop de koop rond dient te zijn.
We raden u bij deze stap aan om gebruik te maken van de diensten van een advocaat, dit contract is namelijk wettelijk bindend. We kunnen u lokale advocaten aanbevelen die ervaring hebben met aankoop van onroerend goed, en zowel Engels, als Spaans spreken.
Het gebruik in de lokale woningmarkt is, dat als er een overeenkomst is gesloten over de basisvoorwaarden er een borgsom wordt vastgezet voor een bepaalde tijd – gewoonlijk is dit ongeveer 10% van de afgesproken verkoopprijs, te worden gedeponeerd bij de gestoria.
Het borgdocument (Contrat de Arras) omvat onder andere de gegevens van het pand, de prijs, de aanbetaling voorwaarden en datum van vervulling. Als de koper contractbreuk pleegt, wordt de borg verbeurd verklaard. Als de verkoper contractbreuk pleegt, dient deze aan de koper twee maal het borgbedrag te betalen, minus de eventuele wettelijke kosten die van toepassing zijn.
Stap 3 – Koopcontract
Voor de aankoop voltooid kan worden, dienen kopers die geen Spaans paspoort hebben, een Spaans fiscusnummer, of NIE, te hebben. Deze kunt u met de hulp van de gestoria diensten verkrijgen, dit scheelt namelijk tijd. Op de afgesproken verkoopdatum, dient de koper de balans van de verkoopprijs plus alle te betalen kosten, inclusief notaris kosten, belasting en heffingen, te voldoen. Betaling geschiedt via bankwissel of overschrijving, buitenlandse kopers dienen dus een Spaanse bankrekening te openen en geld over te maken vanuit hun bank.
Kosten en belastingen bij het kopen van vastgoed op Ibiza
In Spanje dienen kopers verscheidene kosten en belastingen over en boven de initiële verkoopprijs te voldoen. Grof ingeschat kunt u ervan uitgaan dat voor een koop op Ibiza er nog 12% bovenop de verkoopprijs komt, inclusief belastingen en verplichte bijkomende kosten. Deze kosten kunnen als volgt worden ingedeeld:
Bij het kopen van een woning betaalt u ITP belasting (vanaf 8%) of IVA (10%). Hoewel dit staatsbelastingen zijn, worden ze ook geind door de Autonome Gemeenschap zoals de Balearen. De belasting op vastgoed overdracht dient betaald te worden door de koper, en wordt berekend aan de hand van de totale waarde van de te verkopen woning.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) wordt alleen toegepast bij de (ver)koop van tweedehads vastgoed, terwijl Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) eigenlijk een soort BTW is die van toepassing is bij nieuwbouw – specifiek wanneer de woning direct van de ontwikkelaar gekoct wordt . (Belastingtarieven stijgen geleidelijk van 8% tot 10% op de volgende wijze:
Tot €400,000 8%
Over €400,000 9%
Over €600,000 10%
Het is mogelijk dat, als het om een tweedehands woning gaat en de vorige eigenaar verzuimd heeft de IBI te betalen, de gemeente de onbetaalde IBI aan de de nieuwe eigenaar in rekening brengt; dit met een maximum van vijf jaar, en in termijnen, met boetes tot 20% als u te laat betaalt.
III. Andere kosten
Hypotheekkosten
Kopers die voor een hypotheek kiezen, krijgen ook te maken met aanvullende kosten. Er zijn kosten voor de evaluatie van de woning (ongeveer 500€) en kosten verbonden aan de hypotheek. Deze variëren van geldschieter tot geldschieter, maar zijn ongeveer 1%.
Juridische kosten
Juridische kosten bedragen meestal tussen de 1% en 2% (inclusief BTW) en het is te allen tijde aan te raden om een onafhankelijke advocaat in de hand te nemen om de nodige controles uit te voeren.
Notaris kosten
Deze kosten worden altijd door de koper voldaan en bedragen meestal tussen de 0.5% en 1% van het aankoopbedrag gedeclareerd in de aankoopakte.
Eigendomsregistratie
Kosten gerelateerd aan het inschrijven van de verkoop bij het kadaster zijn bijna altijd voor de rekening van de koper, en worden berekend aan de hand van de prijs gedeclareerd op de verkoopaktes – meestal rond 1%.
Houd er als koper rekening mee, dat de wet een tijdslimiet voor het registreren van eigenaarschap wijzigingen van onroerend goed hanteert. De limiet is twee maanden na het tekenen van de Escritura. Dezelfde tijdslimiet vanaf het tekenen van de Escritura de obra nueva, is van toepassing bij het registreren van nieuwe gebouwen of rennovaties.
Bankkosten
Om in Ibiza voor vastgoed te betalen, zult u meestal een bankcheque nodig hebben. Om deze te verkrijgen, dient u een Spaanse bankrekening te openen en fondsen over te maken van uw eigen bankrekening in Nederland. De kosten van deze overboekingen kunnen tot wel 0.4% bedragen, zo ook de kosten van de bank cheque.
(NOTE: left out the UK Stamp Duty because the equivalent/translation of IVA , ‘overdrachtsbelasting’is very common here, so no comparance is needed/)
